На прошлой неделе стали известны некоторые параметры обновленного макроэкономического прогноза на 2008-2011 годы, которые подготовило Минэкономики. Ведомство Эльвиры Набиуллиной прогнозирует рост промышленного производства в 2008 году на 1,9%. Ранее этот прогноз составлял 5,2%. Напомним, рост промышленности в 2007 году составил 6,3%. В январе-октябре 2008 года промышленность выросла на 4,9%, хотя в октябре ее рост снизился до 0,6%.

Read more on this Article!

Альфа-банк и «Дельтакредит» понизили ставки по ипотеке в среднем на 2% пункта. Долларовые кредиты на покупку недвижимости на вторичном рынке Альфа-банк предлагает по ставкам 14,4-18,1% годовых , ранее ставка составляла 16,4-20,4%. Рублевый кредит Альфа-банк выдает под 19,4-22,6% , ранее выдавал под 21,4-24,2%. «Дельтакредит» снизил ставку на ипотеку в долларах до 13-15% годовых против действовавших ставок в 15-17%. Еще раньше, в середине ноября 2008 года, ставки по ипотеке в иностранной валюте снизил Оргрэсбанк.

Снижение ставок по ипотечным кредитам российские банки и «дочки» иностранных объясняют разными причинами. Российские «дочки» иностранных банков объясняют либерализацию ставок ипотечных кредитов улучшением ситуации с получением финансирования на мировом денежном рынке. «Дельтакредит» и Оргрэсбанк, являясь дочерними предприятиями европейских финансовых холдингов Societe Generale и Nordea, фондируются у своих материнских компаний, пишет газета «Коммерсантъ».

Многим продавцам сегодня трудно решиться на скидку, ведь дешеветь начало то, что всегда только дорожало, - пишет Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru в статье «Вторичный рынок: вчерашние цены на квартиры уже не работают». Но, как замечают эксперты, «продавцам капризничать не время, ни о каких повышениях цен каждую неделю и назначении просмотров тогда, когда это удобно мне, речи не идет».

По наблюдениям специалистов рынка, адекватные продавцы на уступки идут без особых проблем. Реальные цены уже опустились процентов на 10% от пиковых значений этого года. Сейчас достаточно выставить квартиру на 7-8% дешевле стартовой рублевой цены, и она будет встречена бодрым спросом. Хотя на «этикеточных» ценах в рекламных сообщениях это пока не сказывается, - ценники по большей части остаются прежними.

В целом по рынку эксперты определяют размеры скидок в рамках 5-30%. Однако риэлторы подчеркивают - оптимальный размер скидки определяется для каждой конкретной квартиры в зависимости от её ликвидности. «Нельзя работать со всеми объектами одинаково по принципу: на каждую квартиру – 10% скидка, это все же не распродажа в универмаге» - цитирует экспертов Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru.

В течение последних 6 недель средняя стоимость 1 кв. м жилья в Москве в долларовом эквиваленте активно снижается. При этом в рублях цены колеблются вокруг уровня в 162 тыс. руб. за 1 кв. м, то есть не снижаются, а стоят. Но многие эксперты склонны списывать эту стабилизацию на счет плавной девальвации рубля. В то же время, всем известно, что значимую долю во внутреннем валовом продукте (ВВП) России занимает нефть. И от динамики цен на этот энергоноситель во многом зависит вся экономика страны, в том числе, и стоимость рубля. В итоге, аналитический центр www.irn.ru решил рассчитать среднюю цену 1 кв. м московского жилья в баррелях нефти.

За последнюю неделю средняя стоимость 1 кв. м московских квартир потеряла более 1%, что соответствует падению на 5% в месяц. Скорее всего, в ближайшем будущем динамика падения цен на жилье будет не сокращаться, а только нарастать, поэтому в течение следующих 6 месяцев московские квартиры имеют все шансы потерять порядка 30% от своей сегодняшней стоимости.

Но, по мнению некоторых из участников рынка, такая картина складывается из-за нестабильности курса доллара. К рублю российское население на фоне кризиса также перестало испытывать доверие. Да и евро может очень сильно обесцениться. В итоге, как и во все сложные времена, место денег занимают натуральные продукты. Но если раньше это были сахар, соль и золото, то теперь их место заняла нефть. Относительно ее стоимости начинают мерить все основные ценности. И если взглянуть на динамику стоимости 1 кв. м московского жилья, выраженного в баррелях нефти, картина окажется совершенно другой.
Read more on this Article!

К началу декабря угроза роста задолженности населения по выплатам ипотечных кредитов достигла катастрофических масштабов, и стало ясно, что справиться с ней самостоятельно банки не смогут. Правительство было вынуждено в срочном порядке разработать комплекс мер по предотвращению катастрофы на рынке ипотечного кредитования.

Действительно, из-за финансового кризиса доходы населения значительно уменьшились - многие предприятия были вынуждены снизить заработную плату своих сотрудников, по стране прошла волна массовых сокращений штатов. В таких условиях резко возросла опасность возникновения дефолтов по кредитам, фактически означающая смерть не только рынка ипотеки, но и банковской системы в целом.

Три варианта

3 декабря президент России Дмитрий Медведев провел совещание, на котором обсуждались возможные пути выхода из этой ситуации.

В результате этого совещания было разработано три основных сценария действий правительства, которые могли позитивно повлиять как на ситуацию в банковской сфере, испытывающей острый кризис ликвидности, так и на положение непосредственных заемщиков. Первый вариант спасения ипотечного рынка предполагал выделение из бюджета средств на поддержку заемщиков, которые из-за потери рабочего места или снижения уровня доходов потеряли возможность выплачивать свои ипотечные кредиты в полном объеме.
Read more on this Article!

Как-то раз заграничные риэлторы посоветовали корреспонденту Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru покупать квартиры на торгах - где с молотка уходят квартиры неудачливых заемщиков. Дешево и выгодно. Конечно, речь шла не о нашей стране. У нас процедура торгов пока что в диковину – никому (ни банку, ни заемщику) не выгодно доводить дело до крайностей. Однако в свете разворачивающихся в ипотечном мире событий, торги могут оказаться вполне рядовым делом. И наверняка найдутся желающие на них поживиться. Что же надо знать о торгах по заложенным квартирам, чтобы не стать жертвой «акул капитализма»? Поговорим сегодня об этом.

Закон: у кого банк отбирает квартиру Основные законодательные акты, регулирующие данный процесс – это федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и Гражданский кодекс РФ. Олег Пятлин, начальник Управления по кредитной работе и заключению сделок блока «Ипотечное кредитование» Альфа-Банка, называет перечисленные в них случаи, при которых на заложенную квартиру может быть обращено взыскание:

- неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по кредитному договору. Прежде всего, в эту категорию попадает, конечно, неуплата долга и процентов. При этом поводом для взыскания могут стать три просрочки платежей в течение 12 месяцев – даже если каждая просрочка незначительна;

- отчуждение имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением установленных законом правил. Проще говоря, если собственник заложенной квартиры (он же должник по ипотечному кредиту) попытается эту квартиру продать, умолчав о факте залога;

Read more on this Article!

Говорит Сбербанк

В России, особенно в Москве, может начаться быстрое падение цен на жилье. Это случится в ближайщее время, говорится в обзоре центра макроэкономических исследований Сбербанка России. Замедление роста доходов населения, отток капитала и кредитное сжатие послужат основными причинами снижения стоимости жилья. Специалисты просчитали 2 сценария.

Первый сценарий предполагает рост валового внутреннего продукта (ВВП) на 2,5-3,5%, инфляцию - 11%, а курс доллара - 30 руб. В этом случае общее снижение цен в Москве составит 34,3% в руб. и 46,6% в валюте на первичном рынке и 23,1% в руб. и 37,4% в валюте - на вторичном. Речь идет о соотношении цен на жилье в IV квартале 2009 года к III кварталу 2008 года.

Второй, стрессовый, сценарий предполагает стагнацию ВВП или даже его спад до 2,5%, инфляцию «несколько выше», а девальвацию рубля к доллару «значительно глубже». При этом на первичном рынке цены в рублях упадут на 38,1%, в долларах - на 59,6%, а на вторичном - на 25,1% в руб. и на 50,6% в долларах. В других российских регионах падение тоже будет, но меньшее - там нет такого ценового пузыря, приводит слова авторов обзора газета «Ведомости».

Если октябрь оказался для московского рынка недвижимости переломным месяцем, в течение которого многолетний рост цен неожиданно для многих сменился падением, то ноябрь был вполне предсказуемым. Тенденция к снижению цен на московскую недвижимость приобрела в ноябре уверенные очертания, причем практически во всех сегментах рынка. И если обратиться к летним прогнозам аналитического центра www.irn.ru, например, к статьям «Обзор московского рынка недвижимости за август 2008 года» и «Недвижимость в Москве – будет ли рост цен бесконечным», то становятся понятны фундаментальные причины произошедшего разворота рынка. А, следовательно, снижение цен в октябре-ноябре этого года – не временное явление и не сезонная заминка, а только начало серьезной и продолжительной коррекции рынка недвижимости в Москве.
Read more on this Article!

С недавнего времени на рынке недвижимости стали активно обсуждать потенциальные последствия margin calls (требование досрочно погасить часть кредита). И касается это не только физических лиц, взявших ипотечный кредит, но и самих строительных компаний, которые строили под кредиты, так как банки давали деньги зачастую только под залог. Но правительство заявило, что банкам не стоит «кошмарить» бизнес. И уже есть один прецедент, демонстрирующий, по оценкам аналитического центра www.irn.ru, что перспектива margin calls для добросовестных заемщиков становится весьма призрачной.

На этой неделе Арбитражный суд Москвы не позволил «Альфа Банку» востребовать с группы РТМ досрочного погашения кредита в размере $10,6 млн. Кредит был выдан в конце 2007 года сроком на 5 лет с обеспечением в виде залога торгового центра (ТЦ) «Демидовский», расположенного в Туле. Стоимость ТЦ, по оценке независимых экспертов, на конец июня 2008 года составляла $19,6 млн. Однако с тех пор цены на торговые центры успели снизиться. Аналитический центр www.irn.ru писал об этом в заметке «Торговую недвижимость продают со скидкой 70%». По всей видимости, «Альфа Банк» решил, что перспектива у данного залога не очень хорошая, кроме того, у РТМ возникли определенные дополнительные сложности с регистрацией участка земли, под покупку которого получался кредит. В итоге, «Альфа Банк» потребовал от РТМ досрочного погашения кредита.
Read more on this Article!

8 октября 2008 года стало знаменательным днем. В этот день руководство крупной строительной ассоциации заявило, что в кризисе на рынке недвижимости виноваты, прежде всего, журналисты… Получается, что строители сами считают стоимость российской недвижимости абсолютно условной величиной, которая зависит исключительно от общественного мнения. Аналитический центр www.irn.ru видит в этом катастрофическое нежелание девелоперов работать на реальном, а не виртуальном рынке.

Президент Ассоциации строителей России Николай Кошман и председатель совета директоров Mirax Group Сергей Полонский направили журналистам России открытое письмо. В этом письме утверждается, что статьи, в которых описывается сложное положение российских девелоперов, могут «окончательно уничтожить» рынок недвижимости. Сами строители «уже лежат на лопатках» и подняться могут только с помощью журналистов. Сделать это можно, с точки зрения г-на Полонского и г-на Кошмана только «созданием позитивной картины в целом» о рынке жилья в СМИ.

При этом возникает очень странное впечатление, будто за счет «создания позитивной картины» можно заставить людей покупать жилье. Покупать недвижимость люди могут, когда у них есть на это средства. В нынешней ситуации средний месячный доход на душу населения в Москве составляет $2 тыс., а для того чтобы купить среднестатистическую квартиру в московской новостройке необходим примерно $1 млн. С помощью ипотечного калькулятора несложно расчитать, что по ипотечному кредиту при такой покупке придется платить $10-15 тыс. в месяц (в зависимости от параметров кредита). При этом в качестве одной из основных причин снижения продаж господа строители называют падение количества выданных кредитов. Но никакой реальной причины для таких процессов они якобы не видят. С их точки зрения, главным виновником сокращения числа ипотечных кредитов стал чисто психологический фактор – паника. И задача журналистов устранить эту панику.

Read more on this Article!